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《中华人民共和国物权法》第二十条规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可能向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。 请分析:

(1)哪些行为属于该条第一款所称的“处分该不动产”行为?

(2)哪些情形应当认定为该条第二款所称的“债权消灭的情形”?

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正确答案:

(1)《物权法司法解释一》第四条:未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

(2)《物权法司法解释一》第五条:买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

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